Das Haus gehört dem Grundstückseigentümer

Wer ein Haus baut, braucht ein Grundstück. Und das sollte am besten im Eigentum stehen. Allerdings gibt es auch andere Möglichkeiten, wie die Erbpacht. „Doch hier sollte man ganz genau aufpassen“, betont Olaf Küker, Rechtsanwalt in der Bremerhavener Kanzlei Dr. Schmel.

 

Bei der Erbpacht (Erbbaurecht) erwirbt der Bauherr nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf ein Haus zu errichten. „Entscheidend ist hier, wie lange die Erbpacht noch läuft“, macht Olaf Küker deutlich. Denn in Deutschland gilt das sogenannte Sachenrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), das die Themen Eigentum, Besitz und andere Rechte an Sachen regelt. „Und hier werden Immobilie und Grundstück im Regelfall nicht differenziert betrachtet. Ein Haus gilt als Bestandteil eines Grundstücks. Heißt: Dem Grundstückseigentümer gehört letztlich auch das Gebäude“, erläutert der Rechtsanwalt.

Der Grundbucheintrag ist bindend

Entscheidend sei das Grundbuch, in dem auch Gemarkung und Flurstück zu finden sind. Alles, was hier eingetragen ist, sei bindend. „Deswegen ist auch wichtig, das Grundbuch aktuell zu halten. Hier hat man unter Umständen einen Berichtigungsanspruch“, sagt Olaf Küker.

In dem Grundbuch steht allerdings nicht, ob das Grundstück mit einem Haus bebaut ist. Bei einer Erbpacht erhalte der Immobilieninvestor das Nutzungsrecht – für einen genau festgelegten Zeitraum. „Erbbaurechte laufen meistens über 99 Jahre“, sagt der Rechtsanwalt. Gerade Kommunen nutzten diese Form gerne als städtebauliche Maßnahme, da die Grundstücke weiter in ihrem Eigentum bleiben. Besonders in den 1950er- und 1960er-Jahren haben Wohnungsbaugesellschaften auf diese Weise Erbbaurecht-Verträge abgeschlossen. „Bei solchen Grundstücken sollte man genau schauen, wie lange die Restlaufzeit des Vertrages beträgt“, mahnt Olaf Küker. Bei einem Vertrag aus den 1950er-Jahren könne dieser schon 2049 ablaufen.

Vorhandene Regelung im Einzelfall betrachten

Sollte man in derartigen Fällen dann lieber von einem solchen Grundstück Abstand nehmen? Nicht unbedingt, meint der Rechtsanwalt. „Entweder man richtet das Investitionsvolumen nach der Restlaufzeit aus oder man einigt sich mit dem Grundstückseigentümer über eine Möglichkeit zur Kompensation.“ Eine vorzeitige Verlängerung des Erbbaurechts ist grundsätzlich möglich. „Diese Möglichkeit sieht das Erbbaurechtsgesetz ausdrücklich für den Fall vor, in welchem der Grundstückeigentümer aufgrund der Rückgabe (sogenannter Heimfall) eine Entschädigung an den Erbbauberechtigten zahlen müsste“, erläutert der Rechtsanwalt. Es sei jedoch auch möglich, eine Entschädigung auszuschließen. Dabei ist allerdings die vorhandene Regelung im Einzelfall zu betrachten.

Neben der Erbpacht gibt es auch eine weitere Möglichkeit für das Nutzungsrecht eines Grundstücks: das Nießbrauchsrecht. „Das wird beispielsweise gerne angewendet, wenn Eltern ein Grundstück schon zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen wollen, um trotzdem weiter in ihrem Haus wohnen zu können und auch Nutzungen zu ziehen, wie zum Beispiel das Haus zu vermieten“, sagt Olaf Küker. (chb)