Achtung, Tilgungsfalle!

Niedrige Bauzinsen – jetzt ins eigene Zuhause?

In der anhaltenden Niedrigzinsphase sind Immobilien als Geldanlage beliebt. Auch wer wenig Eigenkapital hat, überlegt jetzt vielleicht, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen.
Das große Interesse führt aber dazu, dass die Preise für Immobilien vor allem in den Ballungsgebieten, aber auch auf dem Land zum Teil drastisch gestiegen sind. Wenn Sie in der Niedrigzinsphase kaufen möchten, sollten Sie deshalb einiges beachten – vor allem, wenn sie zu einem hohen Anteil finanzieren.

Ein Blick in die Zukunft: Was passiert am Ende der Zinsbindung

Im Finanzierungsvertrag sichern Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen für eine bestimmte Frist – die Zinsbindungsfrist. Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger sind die Zinsen. Am Ende der Zinsbindung müssen Sie die Restschuld zurückzahlen.
Können Sie das nicht, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Die Zinsen werden dabei neu festgelegt. Wenn die Niedrigzinsphase vorbei ist, werden die Zinsen aber wieder höher sein. Es kann also passieren, dass Sie am Ende der Zinsbindung die Restschuld mit einem höheren Zinssatz finanzieren müssen.

Je höher Ihre Restschuld, desto mehr treffen Sie die gestiegenen Zinsen. Wer während der Zinsbindung nur wenig tilgt, also zurückzahlt, hat eine besonders hohe Restschuld. Daher spricht man von der Tilgungsfalle.
Angenommen, Sie entscheiden sich aufgrund der gestiegenen Bauzinsen in der Anschlussfinanzierung für den Verkauf Ihrer Immobilie. Inzwischen hat sich aber vielleicht die Lage auf dem Immobilienmarkt verändert. Die gestiegenen Zinsen lassen die Nachfrage nach Immobilien möglicherweise zurückgehen – die Immobilienpreise sinken wieder.
Was kann das bedeuten? Vielleicht bekommen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie dann weniger Geld, als Sie beim Kauf gezahlt haben. Ihre Restschuld müssen Sie dennoch zurückzahlen. So kann die Tilgungsfalle im schlimmsten Fall zur Schuldenfalle werden.

So umgehen Sie die Tilgungsfalle

Vermeiden Sie hohe Finanzierungskosten nach Ende der Zinsbindung, indem Sie vorher möglichst hoch tilgen. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung wird dadurch niedriger. Ideal ist natürlich, wenn Sie das Darlehen innerhalb der Zinsbindung komplett tilgen können.

Welchen Unterschied macht eine hohe Tilgung? Ein Beispiel:

Anna und Andreas Müller kaufen ein Haus für 300.000 Euro. Sie steuern 120.000 Euro Eigenkapital bei. Das sind 40 Prozent des Kaufpreises. 180.000 Euro, also 60 Prozent, müssen sie finanzieren.
Die Zinsen liegen bei einer Zinsbindung von 10 Jahren bei 1,5 Prozent. Die Tabelle zeigt, wie hoch ihre monatliche Rate mit der jeweiligen Tilgung ist. Und wie viel Restschuld damit jeweils am Ende der Zinsbindung bleibt.

Achtung: Dieses Beispiel ignoriert, dass beim Kauf einer Immobilie Kaufnebenkosten anfallen. Es stellt dar, wie sich die Auswahl der Tilgung auf Rate und Restschuld auswirkt.

Mit einer Tilgung von 4 Prozent zahlen Anna und Andreas Müller zwar monatlich 450 Euro mehr als bei einer Tilgung von 1 Prozent. Nach Ende der Zinsbindung haben sie allerdings auch 58.221,09 Euro weniger Restschuld.
Fazit: Je weniger Restschuld, desto leichter stemmen sie die Anschlussfinanzierung – auch bei gestiegenen Zinsen.

Wie die Zinsbindung die Restschuld verändert

Sie haben noch eine weitere Stellschraube. Auch eine lange Zinsbindung sorgt dafür, dass am Ende weniger Restschuld bleibt. Ihre Finanzierung wird dadurch sicherer. Nachteil: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz.
Achten Sie deshalb darauf, dass bei einer zusätzlichen hohen Tilgung Ihre monatliche Rate nicht zu hoch wird. Einen ersten Anhaltspunkt gibt Ihnen unser Belastungsquotenrechner. Gern sprechen wir mit Ihnen darüber, wie viel Immobilie Sie sich sicher leisten können.

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Die 5 wichtigsten Fragen und Antworten zur Tilgungsfalle

1. Welche Rolle spielt die Tilgung bei einer Baufinanzierung?

Je höher die monatliche Tilgung, desto schneller ist ein Kredit abbezahlt – und desto geringer ist das Risiko einer Tilgungsfalle. Rechnen Sie am besten mit Ihrem Berater bei der Sparkasse oder einer Bank aus, welche Rate (Tilgung und Zinsen) Sie monatlich abbezahlen können. Achten Sie aber auch darauf, dass Sie sich damit nicht übernehmen.

2. Was genau ist eine Tilgungsfalle?

Viele Verbraucher sehen zurzeit nur die historisch günstigen Zinsen und vergessen, dass das Zinsniveau in einigen Jahren wieder deutlich steigen kann. Die Gefahr besteht darin, dass bei Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibungsdauer die Immobilie noch nicht abbezahlt ist und Sie dann einen deutlich höheren Zinssatz zahlen müssen.
Das kann dazu führen, dass Sie die Rate nicht mehr finanzieren können und Ihre Immobilie verkaufen müssen. Daher sollten Sie beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung nicht nur auf einen möglichst geringen Zinssatz achten, sondern auch auf die passende Tilgung und eine möglichst lange Zinsbindung.

3. Wie kann ich einer Tilgungsfalle vorbeugen?

Stellen Sie zu Beginn einen Finanzierungsplan auf, der Kaufpreis (plus Nebenkosten) und Eigenkapital gegenüberstellt. So ermitteln Sie Ihren Darlehensbedarf. Um zu klären, was Sie sich leisten können, sind neben dieser Finanzierungsrate auch die monatlichen Nebenkosten des Immobilienunterhalts relevant. Dazu gehören neben Steuern und Hausgeld auch Versicherungen sowie Strom-, Gas- und Wasserkosten.
Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen möchten, sollte diese Summe insgesamt höchstens 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen. Und: Achten Sie unbedingt auf die Länge Ihrer Zinsbindung. Beobachten Sie frühzeitig vor deren Ablauf die dann übliche Zinshöhe und kümmern sich um gute Konditionen für die Anschlussfinanzierung.

4. Sind Zinsen immer festgeschrieben?

In der Regel sind bei Baufinanzierungen die Zinsen im Zeitraum der Zinsbindung festgeschrieben. Aber es gibt auch Ausnahmen, etwa bei einem Cap-Darlehen. Dann sind die Zinsen variabel und werden in bestimmten Zeiträumen angepasst.

5. Welche Rolle spielt die Länge der Zinsbindung?

Kreditinstitute bieten unterschiedlich lange Zinsbindungszeiten an. Üblich sind 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Daher sollten Sie sich als Kreditnehmer vor Abschluss des Immobiliendarlehens entscheiden, für welchen Zeitraum sie gelten soll.
Entscheiden Sie sich für eine kürzere Laufzeit, etwa zehn Jahre, werden Sie zwar sicherlich einen niedrigeren Zinssatz bekommen. Aber die Kreditrückzahlung für eine Immobilie zieht sich meist über zwei oder drei Jahrzehnte hin. Nach den zehn Jahren besteht dann oft noch eine hohe Restschuld – und Sie haben keine Garantie, dass dann die Zinsen immer noch so niedrig sind.
Das heißt, Sie benötigen für die restliche Darlehenssumme eine Anschlussfinanzierung, für die dann ein neuer – womöglich (deutlich) höherer – Zinssatz gilt.